舉案說法之《民法典》：老舊小區加裝電梯業主表決新標準

2016年1月10日，湛江市霞山區某小區就召開了業主大會，並作出決議，確認該小區業主共有66戶，其中同意加裝小區電梯的業主數為52戶（東門總共25戶，其中20戶同意加裝；中門總共17戶，其中9戶同意加裝；西門總共24戶，其中23戶同意加裝），該小區業主大會會議決定：在該小區東門、西門各加裝一台電梯。2016年11月18日，根據該小區的申請，湛江規劃局依法頒布了在該小區東門、西門各加裝一台電梯的《建設工程規劃許可證》。小區西門的電梯安裝較為順利，但東門不同意安裝的5位業主對在東門安裝電梯的工程實施中百般阻撓，將車輛停放在施工現場以阻礙施工。經派出所、社區法律顧問等多方調解無效後，2017年9月11日，東門同意安裝的李康林等20人將不同意安裝的戴戈等5人訴上法庭，要求被告移走障礙物，不得阻止電梯安裝。 經法院查明，涉及本案的業主共有25戶，分為三種戶型，E號戶型的建築麵積為182.78平方米、專有建築麵積為166.54平方米，F號戶型的建築麵積為144.48平方米、專有建築麵積為131.64平方米，G號戶型的建築麵積為172.51平方米、專有建築麵積為157.18平方米。同意加裝電梯的戶主有20戶，其中E號戶型有6戶，F號戶型有7戶，G號戶型有7戶，占建築麵積共計3315.61平方米，占專有建築麵積共計3020.98平方米。不同意加裝電梯的戶主有5戶，其中E號戶型有3戶，F號戶型有1戶，G號戶型有1戶，占建築麵積共計865.33平方米，占專有建築麵積共計788.44平方米。涉案樓房東門業主的總建築麵積為4180.94平方米。

二、裁判結果

法院認為，該案涉及業主的建築物區分所有權和相鄰權的法律問題。根據《物權法》第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定：（一）製定和修改業主大會議事規則；（二）製定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。第八十四條規定：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關係”。第八十五條規定：“法律、法規對處理相鄰關係有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣”。第八十八條規定：“不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利”。李康林等20人與戴戈等5人作為樓上樓下的鄰居，應當遵循上述法律規定，正確處理加建電梯的問題。

該小區已召開業主大會，關於東門加裝電梯已經獲得原告20人同意，且原告20人符合“專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且總人數三分之二以上的業主同意”的要求，專有部分占建築物總麵積達72%，總人數占全體業主人數80%，而被告未能提交相關證據予以反駁。另外，加裝電梯已經過行政機關審查許可，並取得《建設工程規劃許可證》，故李康林等20人享有加建電梯的合法權利。加建電梯後，雖然有可能會對戴戈等5人房屋的通風、日照、采光等產生一定的影響，但有影響不等於李康林等20人的加建行為構成對戴戈等5人的侵權。客觀上講，李康林等20人通過自籌費用的方式加建電梯亦是方便上下樓，滿足大多數人的出行便利要求。因此，法院最終判決被告5人停止妨礙，恢複現狀，不得阻止電梯安裝。

三、案例分析